CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年上半年亞太區(qū)數(shù)據(jù)中心趨勢(shì)報(bào)告》分析亞太地區(qū)一二線數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)發(fā)展情況及投資需求。
一線及二線數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)概覽
新加坡、中國(guó)香港、東京和悉尼一般被認(rèn)為是亞太地區(qū)一線數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)。這主要是基于數(shù)據(jù)市場(chǎng)的規(guī)模和成熟度等考量：如是否有國(guó)際性的出租型（colocation）數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商和租戶；可靠和完善的電力基礎(chǔ)設(shè)施；透明的政府政策；健全的數(shù)據(jù)規(guī)管架構(gòu)；以及反壟斷交易。
近年來，亞太地區(qū)還涌現(xiàn)了一些重要的新興數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)。北京、上海、首爾、孟買、欽奈和雅加達(dá)已被認(rèn)為是極具潛力的二線數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)。越南和泰國(guó)等其它地區(qū)也具有巨大的增長(zhǎng)空間。
Ericsson的報(bào)告顯示，2019年全球移動(dòng)數(shù)據(jù)流量增長(zhǎng)了49%，并將以每年31%的速度遞增并持續(xù)到2025年。數(shù)據(jù)使用量的穩(wěn)定增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)亞太地區(qū)數(shù)據(jù)中心的擴(kuò)張需求。在過去一個(gè)財(cái)政年度中，亞太地區(qū)所有四個(gè)一線數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)的IT總運(yùn)力均錄得增長(zhǎng)。悉尼的增長(zhǎng)率最高，達(dá)到76%，其次是東京、中國(guó)香港和新加坡。
CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示：“大數(shù)據(jù)、工業(yè)4.0、物聯(lián)網(wǎng)（IoT）、5G和云計(jì)算的相關(guān)需求日益增長(zhǎng)，因此數(shù)據(jù)中心的重要性也日益突出。另外，在新冠肺炎爆發(fā)期間，遠(yuǎn)程工作需求大幅提高，導(dǎo)致數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和處理需求的激增，也加速了這一趨勢(shì)。”
數(shù)據(jù)中心投資市場(chǎng)
CBRE的《2020年亞太投資者意向調(diào)查》（2020 Asia Pacific Investor Intentions Survey）顯示，今年亞太地區(qū)有30%的投資者考慮購(gòu)買數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，較2019年的18%大幅增長(zhǎng)。
CBRE預(yù)計(jì)，隨著終端用戶需求不斷增加，數(shù)據(jù)中心將受益于投資者對(duì)有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)偏好而獲得更多關(guān)注。數(shù)據(jù)中心是今年美國(guó)房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)上表現(xiàn)最好的資產(chǎn)之一，在2020年前五個(gè)月的總回報(bào)率約為19.3%。自疫情爆發(fā)以來，投資者對(duì)數(shù)據(jù)中心的興趣更顯著增強(qiáng)：根據(jù)我們的投資者意向調(diào)查，在疫情爆發(fā)前，大約有27%的亞太區(qū)投資者對(duì)數(shù)據(jù)中心感興趣，但是這一比例在疫情爆發(fā)后推高至50%。
盡管投資熱情持續(xù)，但由于缺乏可投資的資產(chǎn)和相對(duì)嚴(yán)格的監(jiān)管制度，直接投資數(shù)據(jù)中心仍然有困難。2015年至2019年，數(shù)據(jù)中心僅占亞太地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)總投資額的1.5%。股權(quán)投資仍是進(jìn)入該行業(yè)的首選途徑。投資者還可以與經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商和開發(fā)商結(jié)成伙伴關(guān)系并設(shè)立合資企業(yè)，以獲得進(jìn)入該領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。這樣的投資方式能讓投資者充分利用合作伙伴在選址、運(yùn)營(yíng)和法律合規(guī)等問題上的專業(yè)能力。
其他的投資途徑包括混合基金。盡管亞洲只有少數(shù)專注于數(shù)據(jù)中心的房地產(chǎn)基金，但CBRE了解到，有幾個(gè)投資者已經(jīng)為此類專項(xiàng)基金籌集了資金，其他投資者也準(zhǔn)備紛紛仿效。
中國(guó)香港——亞太區(qū)一線數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)
香港是一個(gè)成熟的經(jīng)濟(jì)樞紐，連接亞太區(qū)內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)體，且毗鄰中國(guó)內(nèi)地。對(duì)國(guó)際投資者、運(yùn)營(yíng)商和終端用戶來說，香港是極具吸引力的一線市場(chǎng)。
近年來，由于將軍澳的供應(yīng)相對(duì)充足，大部分新數(shù)據(jù)中心均落腳于該區(qū)。然而，為了確保光纖的多樣性和避免冗余，部分終端用戶開始尋求在新界，九龍和港島的其他區(qū)域的部署。
香港土地資源匱乏，土地供應(yīng)往往受到限制，所以現(xiàn)時(shí)租用率維持在高位，整體出租率達(dá)71%，而運(yùn)力出租率達(dá)75.5%。目前，數(shù)據(jù)中心的總?cè)萘繛?79.6兆瓦，未來幾年將有接近150兆瓦的新增供應(yīng)。
新增供應(yīng)將以零售批發(fā)混合項(xiàng)目為主。全球最大移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)商中國(guó)移動(dòng)于7月8日以歷史最高價(jià)56億港元奪得位于火炭的一幅工業(yè)地以自建數(shù)據(jù)中心，印證了香港作為區(qū)域數(shù)據(jù)中心的地位。
短期內(nèi)的新增供應(yīng)將滿足一些終端用戶的需求，并對(duì)價(jià)格構(gòu)成下行壓力。然而，零售和大型出租型數(shù)據(jù)中心將對(duì)超大規(guī)模運(yùn)營(yíng)商構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力。CBRE預(yù)計(jì)，運(yùn)營(yíng)商將提高零售價(jià)格，以提高利潤(rùn)率。
北京&上海——亞太區(qū)新興數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)
由于巨大的本地市場(chǎng)，上海已成為中國(guó)內(nèi)地主要的數(shù)據(jù)中心基地。中國(guó)市場(chǎng)在過去一年內(nèi)快速成熟，越來越多的玩家開始進(jìn)入京滬市場(chǎng)，并在一年內(nèi)開發(fā)交付，因此總運(yùn)力增長(zhǎng)迅猛并因此對(duì)數(shù)據(jù)中心價(jià)格帶來下行壓力。然而，由于難以獲得建設(shè)和運(yùn)營(yíng)許可，內(nèi)地包括上海、北京和其他市場(chǎng)在內(nèi)的新增供應(yīng)將受到限制，這促使許多運(yùn)營(yíng)商考慮將項(xiàng)目選址轉(zhuǎn)向周邊衛(wèi)星城。
隨著政府最近將數(shù)據(jù)中心納入“新型基礎(chǔ)設(shè)施”，預(yù)計(jì)將促進(jìn)該領(lǐng)域的投資加速。此外，數(shù)據(jù)中心也被納入房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)計(jì)劃，預(yù)計(jì)將幫助主要數(shù)據(jù)中心開發(fā)商資金回籠，并進(jìn)行再擴(kuò)張。一些開發(fā)商也積極和運(yùn)營(yíng)商合資進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。我們預(yù)計(jì)，中期內(nèi)將出現(xiàn)一波新的供應(yīng)潮。
上海的主要需求來自超大規(guī)模運(yùn)營(yíng)商、在線游戲、零售、電子商務(wù)和金融領(lǐng)域，而北京的大部分需求來自內(nèi)地的終端用戶?？傮w來說，一線城市的終端用戶需求普遍強(qiáng)勁，尤其是來自本土大型企業(yè)的需求。
