本文轉自微信公眾號“民商視點”，作者/莊雙博。
房地產是國民經濟的第一大支柱產業(yè)，穩(wěn)住這個產業(yè)就意味著經濟的平穩(wěn)發(fā)展，當它過熱的時候需要宏觀政策進行調控，而當它低迷甚至萎縮的時候也需要相關配套政策的支持。尤其在當下的經濟環(huán)境下，如何實現房地產平穩(wěn)恢復，是社會各界都在關注的焦點。房地產行業(yè)事關經濟恢復、民生就業(yè)和金融風險，回顧往次全球經濟危機，十次或有九次都源于房地產。
對于房地產行業(yè)來說，今年的寒冬來得有些過早，2023年2-5月份居民購房需求有過釋放的現象，但是隨后便陷入銷售明顯放緩的下降通道——據國家統(tǒng)計局月度數據顯示，2023年2月開始商品房銷售面積累計增長率一改2022年的頹勢（2022年月度數據絕大多數為負20%以上），2023年2-4月份的月度數據為-3.6%、-1.8%、-0.4%（當月累計數據高于上月累計數據說明當月為正增長），5月份數據開始下滑，5~10月份商品房銷售面積累計增長率分別為-0.9%、-5.3%、-6.5%、-7.1%、-7.5%、-7.8%。
“金九銀十”差強人意
在剛剛過去的九月份和十月份，房地產的“金九銀十”并沒有如往年那般光彩奪目，甚至有些暗淡失色。“金九銀十”被很多行業(yè)看做是最佳銷售時間段，9月份和10月份進入秋收時令，是農業(yè)收獲的季節(jié)，按照人們的收支消費心理，在消費、投資等費用支出方面由心情帶動，在秋季家庭消費明顯增加。除此之外，十一假期、中秋假期也是婚禮旺季，新的家庭組建也意味著新的大項開支增加，比如對買車、買房的需求都會有所增加。房地產行業(yè)也不例外，很多樓盤會選擇在9月份、10月份開盤，這兩個月的消費額會明顯高于其他月份。
但是今年的金九銀十并沒有給大家?guī)硖囿@喜，甚至有人表示還不如本年其他幾個月的數據亮眼。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1~9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額8.907萬億元，同比下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。1~10月全國商品房銷售面積同比下降7.8%，商品房銷售額下降4.9%，降幅較1~9月均略有擴大。房地產開發(fā)投資同比下降9.3%，降幅比1~9月繼續(xù)擴大0.2個百分點。
數據雖然是總體持續(xù)下降，但是可以看到9、10月的降幅是在縮小的，甚至在9月份商品房銷售面積盒銷售額環(huán)比分別增長了近47%和42%，不過在10月份市場再度降溫，當月銷售面積和銷售額環(huán)比分別下降28.4%和25.9%。造成這一結果的原因一方面來自于政策方面的傳導，據中原地產研究院統(tǒng)計，9月份出臺關于房地產調控政策超過175次，刷新了歷史紀錄，根據中房網報道數據，10月地方出臺房地產調控政策88條，較上月有明顯減少；另一方面是關于房地產企業(yè)負面新聞頻繁見諸報端，社會輿論對于房地產持悲觀態(tài)度有一定關系，9月28日中國恒大公告宣布董事會主席許家印被依法采取強制措施；融創(chuàng)中國公告稱，尋求香港高等法院批準計劃的呈請于10月5日進行聆訊，境外債務重組計劃已根據高等法院作出的指令獲得批準，批準令于10月5日送呈公司注冊處進行登記；10月10日，碧桂園公開宣布將尋求境外債務整體解決方案，碧桂園在公告中透露，未支付某債務項下本金金額為4.7億港元的到期款項；10月26日，萬科的境外美元債跳水……
和銷售數據不佳相對應的還有房地產投資數字下滑，1~10月全國房地產開發(fā)投資下降9.3%，降幅較1~9月擴大0.2個百分點。其中10月當月房地產開發(fā)投資同比下降11.3%，降幅較上月11.2%略有擴大，單月同比降幅連續(xù)6個月在10%以上。通過諸葛數據研究中心統(tǒng)計可以看出，房地產開發(fā)投資已連續(xù)18個月維持負增長，特別是新開工意愿不足導致整體投資額下滑。
房地產投資下降是源于房企投資信心不足，而信心不足則源于銷售端恢復不及預期，中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，當前房地產市場仍處于“價格跌-銷售弱-回款難-拿地下降-投資下滑”的負反饋鏈條中。隨著政策效應邊際轉弱，需求中樞下移，房地產市場仍處于震蕩尋底階段。他認為，滿足房企合理融資需求是緩解企業(yè)償債燃眉之急、化解房地產市場風險的關鍵突破口；支持剛性和改善需求是促進需求釋放、扭轉市場下行的基礎；而加快“三大工程”建設，則是帶動市場預期改善、促進市場筑底企穩(wěn)的主要支撐。
“新房改”適當其時
房地產陷入困境并非一兩個原因造就，即便是疫情三年也并非房地產困境的主要成因，這種處境是時代背景、社會環(huán)境、經濟發(fā)展、人口結構等多方面因素使然，而走出困境也并非一兩個方面努力、數十條政策支持所能短期實現的，這需要在相應的時期內結合實際情況出臺一系列適當政策，并經過一個相對較長時間的調整才可能有所成效。今年前三季度的房屋新開工面積回到了2006年水平，商品房銷售額回到了六年前水平，即便期間出臺了歷史最密集利好政策，也未能挽回下降頹勢。
造成這種現象并非有部分自媒體所言的我國房產供需已經飽和，只要是真正了解現實狀況的人都清楚，一二三線城市具有購房意愿的本地年輕人和外來務工人員仍大有人在，他們也迫切希望自己能夠擁有一套屬于自己的居所，真正成為徹底融入所在城市的一分子。而阻礙他們的無非有兩個方面，一個是房價太高無法承擔；另一個就是對于房價發(fā)展有更低的預期，持幣觀望希望能夠以更低的房價買到心儀的房產。在這種狀態(tài)下，出臺激勵大家買房的政策作用不大。擁有一定資產的人多已有房產，不但不想買房甚至還有賣房意愿，而想買房的人也多持觀望態(tài)度，商業(yè)房產的供需錯配現象明顯。
在這種背景下，國務院近期出臺的《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)【2023】14號，以下簡稱“14號文件”）恰當其時，有些業(yè)內人士甚至把這份文件稱為我國新一輪“房改”。“14號文件”既考慮到近兩年來房地產市場的持續(xù)低迷和房地產行業(yè)發(fā)展轉型，也考慮到了房地產市場存在的供需錯配問題。“14號文件”主要在兩個方面給出指導意見：一個是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；另一個是推動建立房地產業(yè)轉型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產業(yè)轉型和高質量發(fā)展。“讓商品住房回歸商品屬性”是和以往房地產政策區(qū)別最明顯的表述之一，在過去的政策表述中，房“住”不“炒”是最為廣泛的說法，注重的是房子的使用價值而非商品價值，此次商品房回歸“商品屬性”的提法表現出商品房市場將以市場資源配置為主導，讓市場在資源配置中起決定作用。
“將來的房地產將變?yōu)楸Ｕ戏亢蜕唐贩侩p軌制運行，在35個城區(qū)人口300萬以上的大城市先行試點。”“14號文件”中的這句話明確了房地產將從單軌制轉變?yōu)殡p軌制，也表示了政府將會承擔起為中低收入階層市民提供大量保障性住房的責任——保障性住房剝離金融屬性，主要提現房產居住的使用價值，而商品房則將逐步取消限購、限售、限價等政策，回歸商品屬性，交由市場資源配置。
新中國成立初期，福利分房導致全民蝸居。1978年，鄧小平同志首次提出“房改”概念，提出城市居民可以自己購買房屋，新房可以出售、舊房也可以出售，公開拍賣國有土地使用權換的經濟建設資金，造就了深圳等一批新興城市的快速發(fā)展；1998年我國加入WTO，同時啟動“98房改”，取消福利分房制度，實行商品房制度，至此拉開了房地產高歌猛進的20多年，2003年國務院下發(fā)《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確了房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)；本次“14號文件”的出臺意義重大，是一次我國房地產業(yè)改革的新起點。至此，我國的房地產業(yè)經歷了從計劃分配到市場主導，再到統(tǒng)籌安排和市場相結合的新局面。
新房改之路“道阻且長”
“14號文件”的出臺給房地產市場帶來了新的希望，但是在今后實施的過程中依然會面臨一些問題和挑戰(zhàn)。“14號文件”之所以被稱為新一輪“房改”，最主要的原因是這份文件是一個房地產業(yè)的指導性文件，是改變房地產發(fā)展軌跡的一個里程碑式文件。但是，所有的改革都會面臨來自不同方面的阻力，如何能夠克服阻力并且順利落實是改革能否成功的關鍵。
我們不能簡單地認為“14號文件”是挽救當前房地產頹勢的政策，從某種層面來說，這甚至會加劇目前房地產企業(yè)的收益，原因顯而易見，當保障性住房開始開發(fā)必然會導致符合條件的剛需消費者更加傾向于購買保障性住房，而保障性住房的配售是由城市人民政府制定的，企業(yè)必然無法獲得太高利潤。與此同時，“14號文件”的發(fā)布會導致原本有購買商品房意愿的消費者加長其觀望期，降低短期購房意愿。
“14號文件”還會對二手房交易產生一定影響，對于持有多套房產的人來說并不是一件好消息。因為在“14號文件”出臺之前，剛需消費者買不起新房可能會購買城市老破小和次新剛需盤，而新文件出臺后，這批消費者也會申請配套完善、價格合理的保障房。
但是，目前的房地產業(yè)發(fā)展低迷的背景下，“14號文件”的推進或許會相對順利，因為作為保障房最大的利益受害者——房地產商，目前正在處于積極尋求出路的階段，“14號文件”的出臺雖然會觸及到房地產企業(yè)的長期利益，但是當前特定的環(huán)境下，未嘗不是為苦苦掙扎的房地產企業(yè)提供了一次轉型的機會。
未來房地產企業(yè)可能有兩個盈利方式，一個是承接保障房項目，這種方式盈利或許會比較低，但有利于提高企業(yè)的商譽價值；另一個就是建設高品質的商品房，如果想贏得消費者的青睞就必須在設計、建造、營銷、維護等方面下足功夫，公平地接受市場考驗。
一分政策九分落實，“14號文件”雖然在頂層設計利國利民，但是如何在落實實踐中保證保障房歸屬的真實性和公平公正性，還需要相關部門出具相關落實細則和監(jiān)管方案，讓真正需求者受益，杜絕投機者牟利，才是下一步更加關鍵的重中之重。“保障+市場”的雙軌制“新房改”為我國的房地產發(fā)展開辟了一條新路徑，但歷史告訴我們，任何道路都不是一帆風順的坦途，往往通往光明的道路更加崎嶇。“新房改”之路，道阻且長，然行則將至，行而不輟，方未來可期。
本文刊登于《中國民商》雜志2023年11月刊
監(jiān)制：李秀江
主編：莊雙博
責編：石歌
